Los actos de compraventa de bienes raíces son el canal por defecto a donde la imaginación del ciudadano se dirige cuando de concluir cómo adquirir derechos de propiedad se trata. Y no les falta razón. Según cifras de las Superintendencia de Notariado y Registro (SNR), en Colombia por medio de los Certificados de Tradición se inscriben en promedio 600.000 compraventas al año, sin duda, la modalidad más popular e histórica bajo la cual una persona natural o jurídica puede transar inmuebles en el mercado.
Sin embargo, existen más de 120 modos de adquisición reconocidos en la legislación colombiana. Se trata de un conjunto de opciones que a lo largo de las décadas se ha robustecido, de manera muy marcada, a partir de la Constitución Política de 1991, de donde se hicieron explícitas mayores garantías de derechos ciudadanos, se ratificó la salvaguarda a la propiedad privada y dejaron de estar al margen los recursos ambientales y bienes baldíos.
No en vano, desde hace dos décadas se amplió el espectro del tratamiento jurídico de la propiedad en el país, reglando, por citar los alcances más relevantes, derechos de territorios de comunidades indígenas, afros y campesinas, víctimas de despojo y reconocimiento de los derechos patrimoniales de la mujer que por décadas han estado legal y socialmente marginados.
Por todo ello, es relevante que el jefe de hogar, el inversionista y el público en general, conozcan las alternativas para acceder al dominio de inmuebles, eviten prejuicios sobre ciertos modos de adquisición, tomen acertadas decisiones en su vida personal y profesional.
Los modos de acceso a la propiedad pueden reconocerse sobre los Certificados de Tradición desde varios ángulos. Bajo la experiencia del equipo profesional de LEGALÍTICA, preparamos para nuestros usuarios y lectores dos clasificaciones tácitamente recurrentes, de simple comprensión y práctica implementación:
∙ Según expresión de voluntad
∙ Según tipología de títulos
Según expresión de voluntad
Como la definición lo revela, los modos de transferir arropados por la voluntariedad, son aquellos donde los titulares de un predio deciden ceder sus derechos de manera libre y sin que medie ningún tipo de fuerza. Son por defecto de carácter notarial. Mientras que, la transferencia de derechos en contra de la voluntad de propietarios, pero avaladas por nuestro marco legal, se desarrollan principalmente por canales administrativos y judiciales.
También existen transferencias por conductos notariales que simulan la voluntad del propietario, escenario donde pueden configurarse las presunciones de despojo de tierras enmarcadas en la Ley 1448 de 2011 (Ley de Víctimas y Restitución de Tierras).
Modos de transferencia recurrentes según voluntad del titular de derechos
| Voluntarios | Involuntarios |
|---|---|
| Compraventa | Expropiación |
| Liquidación sociedad | Extinción de dominio |
| Aporte | Remate (judicial) |
| Cesión | Revocatoria administrativa |
| Adjudicación (baldío, ejido) | Sucesión |
| Encargo fiduciario | |
| Lotes, englobles, desenglobes | |
| Presunciones despojo de tierras | Presunciones despojo de tierras |
Según tipología de títulos
Es recurrente que en el mercado de bienes inmuebles se sobreentienda que los únicos títulos de transferencia de la propiedad son las escrituras públicas. Es cierto, son las más generalizadas y el instrumento referente de propiedad en Colombia y países latinoamericanos, ascendientes todos de conceptos y marcos fiscales heredados desde la Conquista.
En este sentido, no debe extrañarse cuando en el análisis de Certificados de Tradición, uno o varios de los títulos de la cadena traslaticia correspondan a sentencias judiciales y/o actos administrativos. De hecho, como anécdota, es tal la incredulidad de los ciudadanos a estas posibilidades, que aún constatamos con cierta recurrencia la protocolización notarial de este tipo de títulos.
Modos de transferencia según tipología de títulos
| Escritura pública | Actos administrativos | Sentencia judicial |
|---|---|---|
| Compraventa | Agencia Nacional de Tierras: saneamiento, adjudicación y revocatoria de baldíos; adjudicación territorios colectivos; clarificación de propiedad. | Prescripción adquisitiva |
| Liquidación sociedad | Alcaldías municipales: adjudicación bienes ejidos. | Extinción de dominio |
| Aporte | Remate | |
| Cesión | Revocatoria judicial | |
| Alcaldías Municipales: áreas de cesión, compra inmuebles funcionamiento y zonas destinadas a espacio público | Restitución de tierras | |
| Encargo fiduciario | Accesión |
En síntesis, es relevante que en el mercado inmobiliario se normalicen y reconozcan la variedad de modos de transferencias de dominio, a los cuales se acceden por títulos legítimos que no corresponden necesariamente a las reputadas escrituras públicas. Inversionistas, jefes de hogar y desarrolladores inmobiliarios no deben albergar prejuicios ante la variedad de caminos para acceder al dominio de bienes raíces, entre otras razones, porque una de las claves para un preciso análisis de debida diligencia inmobiliaria no debe enfocar demasiados esfuerzos sobre los títulos, si no en los hechos y caminos recorridos por los protagonistas para acceder a ellos. Pero, esta profundización será objeto de una nueva entrada del blog LEGALÍTICA.