La relación catastro-registro en Colombia ha sido una historia de encuentros y desencuentros con la cual el mercado inmobiliario y las instituciones de su cadena de servicios han aprendido a sortear.
Catastro Fiscal
La entidad responsable de adelantar y llevar el censo predial en el país desde hace 70 años ha sido el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), la cual, a su vez, recogió la tradición del S.XIX (Código Fiscal) e inicios del Siglo XX, de llevar un inventario exclusivamente con fines fiscales.
El Estado Colombiano, como lo hacía la Corona Española desde sus inicios, requería para su manutención burocrática, en permanente aumento, gravar y recoger impuestos a la propiedad inmueble rural y urbana, entre otros tributos.
El catastro con fines fiscales se limita a intentar conocer quién es el propietario o poseedor de un inmueble, qué área aproximada tiene, y, en consecuencia, cuál sería el valor (catastral) bajo el cual se liquidará el impuesto que deberán pagar los contribuyentes. Todo lo expuesto, sin mayores referencias técnicas de identificación predial o medición de las cabidas de los inmuebles.
La anterior práctica, por su objetivo y rudimentariedad, generaba grandes diferencias de la realidad respecto a lo que existía en los registros fiscales y jurídicos de los inmuebles, en relación con la dinámica de su mercado formal e informal.
Sin embargo, el país quiso o se propuso organizar más formalmente su catastro a partir de la expedición de la Ley 14 de 1983, considerada el punto de partida legal del catastro contemporáneo. Desde entonces, quedaron claras las directrices bajo las cuales se identificaría un predio que aún no tuviera asignada su respectiva cédula catastral, que sería mediante la asignación de la cédula del predio de mayor extensión del cual se segregó.
Cronología (Catastro Vs Registro)
Destacamos cronológicamente cuál ha sido el marco legal que ha previsto este escenario de falta de correspondencia perfecta catastro-registro, el amparo legal para solucionarlo, y también, dónde el Estado ha reconocido estas deficiencias y los intentos que ha emprendido para subsanarlo.
Como lo citamos, la Ley 14 de 1983 tiene dos artículos (27 y 28) que ya preveían la novedad de cómo proceder cuando un inmueble activo jurídicamente (Certificado de Tradición y Libertad) no tiene aparentemente su correspondiente cédula catastral: “Cuando se trate de inmuebles procedentes de la segregación de uno de mayor extensión, el certificado catastral exigido podrá ser el del inmueble del cual se segrega”.
Lo anterior, a pesar que desde ese momento (1983) existe la obligación de los Registradores de “remitir regularmente esta información a las Oficinas de Catastro hasta tanto se dispongan los servicios de interoperabilidad entre registro y cada Gestor Catastral, en cuyo caso dichas modificaciones deberán reflejarse en ambos sistemas de manera inmediata”.
La realidad es que cuatro décadas después los servicios de interoperabilidad en tiempo real entre registro y catastro en el país en la práctica no funcionan de forma generalizada, a pesar de varios intentos como el proyecto ICARE (Interrelación Catastro-Registro) que la Superintendencia de Notariado y Registro promovió hace quince años y la actual política pública nacional de Catastro Multipropósito. El primero no obtuvo resultados halagadores, la segunda apenas está floreciendo.
Posteriormente, en el año 1988, el IGAC expidió la Resolución 2555 en donde reglamentó los procesos de formación, actualización y conservación catastral que en la práctica recién iniciaban. La resolución tomó los elementos centrales de la ley 14 de 1983, los ratificó y reglamentó.
La Resolución partió del sano principio que, mediante los procesos de actualización y conservación, la relación inseparable cédula catastral Vs # folio matrícula debería subsanarse en pocos años. Pero, 10, 20 años después las mejoras en este aspecto han sido minúsculas en torno a la dimensión del censo predial nacional.
Presente catastral
En una publicación preliminar que el Departamento Nacional de Planeación (DNP) realizó en el año 2012 en las postrimerías del lanzamiento de la política de Catastro Multipropósito, encontró que el 43% de los predios activos ante la Superintendencia de Notariado y Registro se encontraban “libres”, es decir, sin su correspondiente Cédula Catastral, lo anterior, de un ceso de 17 millones de predios que el país estima a partir de sus registros institucionales.
Actualmente, a partir de la firma de los Acuerdos de Paz de La Habana firmado entre el Estado y las FARC, específicamente en el Punto 1 (desarrollo rural), quedaron consignadas varias políticas prioritarias para el sector como son el catastro con enfoque multipropósito y la formalización masiva de la propiedad.
En el más reciente documento CONPES, No 3958 de 2019, el DNP aglutinó la hoja de ruta de esta política, que además de conectarse con los Acuerdos firmados, resalta la imperiosa necesidad del Estado de actualizar el catastro debido a los impactos que dicho statu quo genera sobre la seguridad jurídica de la tenencia de la tierra, la ejecución de grandes proyectos de infraestructura, la nueva generación de los POTs, y por supuesto, los impactos fiscales de no tener un censo a punto.
Enseguida de este CONPES fueron expedidos el Decreto 1983 de 2019 y el No 148 de 2020, que brindan los elementos para habilitarse como gestor y operador catastral, el marco sancionatorio por incumplimientos y estipula las principales líneas de ejecución.
Conclusión
Por lo tanto, el escenario ideal de un catastro perfectamente correlacionado con el registro de inmuebles es un hito que deberá esperar y sobre el cual la administración pública y agentes privados apenas comienzan su trabajo.
Será en ese horizonte de mediano plano que todos evaluaremos el éxito de esta política, que dada su relevancia y los recursos fallidos invertidos las últimas décadas, es lo que deseamos y Colombia necesita.
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Por: Sergio Rodriguez