En la elaboración de Estudios de Títulos hay una serie de documentos que requieren normalmente los prestadores de estos servicios más reconocidos en el mercado como son los abogados independientes, bufetes e inmobiliarias, además de Bancos y empresas de Servicios Públicos.
Estos requerimientos de soportes son muy variables, y, como en las listas de útiles escolares, muchas veces resultan exagerados y sin mayor valor al momento de abordar el Estudio. En estos, por herencia de nuestra cultura ibérica-legalista, somos propensos en LATAM a solicitar a nuestros usuarios una relación inmensa de soportes, superior en la práctica a la realmente necesaria.
En Colombia, los abogados y los servidores públicos compiten hace décadas para ver quiénes pueden solicitar más documentos como parte de los servicios que prestan, no importa de cuál se trate. Casi nunca se preguntan si todo lo que piden tiene fuentes sustitutas o les aporta valor de verdad a la misión que tienen entre manos, siendo el usuario el primer y principal afectado, pero también los proyectos de los cuales dependen estos insumos, porque a más documentos, más tiempo y recursos de gestión.
Pues bueno, en los preparativos de elaboración de Estudios de Títulos no hay muchas diferencias con el escenario expuesto de pedir más de la cuenta. De esta forma todos pierden. El abogado o prestador de servicios demora más en obtener el retorno económico de su trabajo, y, para el cliente se multiplica al menos por cuatro el costo y tiempo que le tomará tener entre manos lo que estaba buscando.
No tenemos pruebas, pero tampoco dudas. Pedir y pedir documentos les genera dopamina a los abogados. Lo hacen a placer y de forma ilimitada. Es como si visualizarán en sus sueños un gran archivo colmatado de anexos, así la mayoría de ellos no se lean o tengan aportes de alto impacto en el producto final.
Somos hijos de la cédula ampliada al 150%.
A continuación, listamos los documentos que desde el acervo práctico de TERRITORIUM y LEGALITICA sabemos que resultan casi siempre imprescindibles. Lo que no esté aquí presente, pregúntate antes dos veces si de verdad valen la pena:
– Título o títulos de acceso a la propiedad de los propietarios vigentes y de los históricos que han hecho parte de la vida jurídica del inmueble en los últimos 20 años. Solicitar soportes de más antigüedad es posible y en ocasiones necesario, pero ya depende de la destinación del Estudio de Títulos, magnitud de inversiones que se harán sobre el inmueble y/o existencia de riesgos de conocimiento público en la región respectiva (violencia, narcotráfico, minería, etc.)
-Escrituras, sentencias o actos administrativos de clarificación de la propiedad, de la cadena traslaticia, cabida, linderos y cuotas parte de propiedad. Todo en el mismo marco de los 20 años o que esté dentro del periodo que se elija.
-Resoluciones emitidas por Curadurías Urbanas o Secretarías de Planeación en caso que existan. Por lo general, están presentes en actos de loteo, desenglobes y divisiones materiales.
-Oficios o soportes de embargos e hipotecas que aún se detecten como vigentes.
-Certificados de Existencia y Representación Legal de los titulares que han hecho parte de la cadena traslaticia. De aquí es importante conocer como mínimo la vigencia de la sociedad y profundizar sobre sus representantes legales.
-Títulos de tenencia vigentes o sin cancelar sobre el inmueble como son usufructos, arrendamientos y contratos de comodato.
-Hay otra serie de fuentes de información que generalmente acudimos a ellas cuando la profundidad requerida y petición del cliente es exigente y alta. Nos referimos a los Planes de Ordenamiento Territorial, coberturas de zonas de protección ambiental y de hidrocarburos. Por lo tanto, deben asumirse que solo serán tenidas en cuenta en la medida que se haga explícita su necesidad.
-Existen también otro tipo de soportes, que de no ser posible acceder a ellos, no generarán drásticas omisiones en las conclusiones estrictas mínimas de un Estudio de Títulos. Estos suelen ser: copia de cédulas propietarios, recibos de servicios públicos, recibos de impuesto predial, fotografías del inmueble, certificaciones emitidas por autoridad pública, como lo son certificados de uso del suelo o de paramento o copia de avalúos comerciales recientes. Además, varios de estos datos es posible actualmente consultarlos en línea y en portales públicos de datos abiertos, es decir, hay fuentes de información sustitutas.
Ya con todos los documentos disponibles (¡luego de un largo camino recorrido de gestión, búsqueda y compras de papeles!), el abogado o prestador del servicio procede a realizar el Estudio de Títulos y a darle un cierre digno.
Si las conclusiones del Estudio de Títulos no arrojan observaciones de alto calibre negativo, asteriscos o hallazgos de máximo cuidado, podrá el usuario concluir para la toma de su decisión que existe un bajo riesgo jurídico que acompaña al inmueble y que el cliente o las partes interesadas podrán continuar sin mayores inconvenientes la transacción jurídica en preparativos.
Por el contrario, si las conclusiones del Estudio exponen apuntes o advertencias que si no las tenemos en cuenta hará que crucemos una delgada línea roja con la decisión que tomemos sobre el inmueble, es recomendable consultar a quienes lo elaboraron o a un profesional calificado (análogo a una segunda opinión) para cotejar si estas novedades son subsanables de forma ágil y sin mayores traumatismos, o, si lo mejor sería suspender el plan proyectado con el respectivo inmueble. Cambia el inmueble, no el objetivo.
Si tienes dudas al respecto puedes consultarnos. En LEGALITICA te solicitaremos para tus ESTUDIOS DE TÍTULOS solo lo verdaderamente necesario o acudiremos a las fuentes sustitutas sin necesidad de ocupar tu tiempo. Y, también puedes elegir alguno de nuestros paquetes de gestión y adquisición de documentos en la elaboración de los Estudios para que todo lo hagas desde la comodidad de tu casa u oficina, solo ingresando el número de Certificado de Tradición de tu inmueble objetivo y a un clic. ¡Listo!
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