Si te encuentras en proceso de compra-venta de algún inmueble es posible que hayas escuchado el término “Estudio de Títulos” en alguna oportunidad. Si no tienes muy claro qué significa, en la siguiente nota te contamos para qué sirve y dónde puedes adquirirlo de una forma segura, sin abusos de precios y esperas indeterminadas.
En pocas palabras, un Estudio de Títulos es un análisis que se realiza para conocer cuál es la situación jurídica de un inmueble. Para esto, un abogado o un equipo interdisciplinario en derecho inmobiliario revisa los antecedentes técnicos-jurídicos de una propiedad.
Al validar la cadena traslaticia del inmueble con todos sus determinantes jurídicos, el objeto es identificar los titulares de derecho de propiedad, así como la existencia de gravámenes, medidas cautelares, limitaciones al dominio o hallazgos de trascendencia que puedan impedir o impactar la transacción para los interesados.
De la anterior forma, el cliente toma previsiones ante eventuales actos de estafa o acceso a una propiedad con excesivos inconvenientes que pongan en riesgo su libre uso y dominio a lo largo del tiempo.
En general, podemos decir que un Estudio de Títulos es ideal en los siguientes escenarios:
- Acceso o adquisición de los derechos de propiedad en cualquiera de sus modalidades.
- Limitaciones al dominio como servidumbres de servicios públicos, hidrocarburos o de tránsito. En general, es el requiriente quien tiene el deber y es el mas interesado en conocer los condicionantes jurídicos del inmueble.
- Hipotecas. Al igual que las limitaciones al dominio, es el requirente de la garantía (por lo general, entidades bancarias) del bien quien debe tomar las previsiones del caso.
- Contratos de arriendo y/o usufructo vigentes.
- Proyectos gubernamentales de formalización de tierras, viviendas, planes de ordenamiento territorial y catastro.
Documentos necesarios para abordar un Estudio:
Si bien depende de los “gustos” o apreciaciones muy subjetivos de quién lo realiza, procedemos a citar los títulos o soportes que en lo posible nunca debieran faltar para su realización:
- Título o títulos de acceso a la propiedad de los titulares vigentes.
- Títulos de clarificación de elementos como cabida, linderos y cuotas parte de propiedad.
- Resoluciones emitidas por Curadurías Urbanas o Secretarías de Planeación: loteo, desenglobe construcción, si estás hicieron parte del acto del modo de adquisición de los actuales propietarios.
- Oficios o soportes de embargos vigentes (no siempre es fácil acceder a ellos, pero ideal si son parte del análisis).
- Certificado de Existencia y Representación Legal, cuando una persona jurídica corresponde a alguna de las partes en el último acto de modo de adquisición.
- Documento privado de promesa (compraventa, usufructo, etc.), en caso que se hubiera realizado.
- Atención, hay otros soportes, que si no se aportan, no impiden y no generan drásticas omisiones en la elaboración del Estudio de Títulos estándar de un inmueble: copia cédulas propietarios, recibos de servicios públicos, fotografías del inmueble, certificaciones (así no sean tan recientes) emitidas por la autoridad local como certificaciones de uso del suelo, linea de paramento, recibo de impuesto predial, avalúos, etc.
Resultado
Si el estudio de títulos no arroja observaciones o hallazgos, el cliente o las partes pueden continuar sin mayores inconvenientes su transacción jurídica.
De existir observaciones o advertencias en el Estudio, hay que consultar a quienes lo elaboraron o a un profesional calificado si estas son subsanables de forma ágil y sin mayores traumatismos o si lo mejor es detener la operación que se tenían planeada.
¿Cuánto cuesta?
Sus valores son muy heterogéneos según sea el cliente, la cantidad de inmuebles, la ciudad, la trayectoria de los abogados o la empresa prestadora de servicios. Por lo que pueden oscilar en montos desde $700.000, uno o dos salarios mínimos y más.
Desde www.itierra.co y www.legalitica.co pueden adquirirlo por un valor inferior a $300.000, que según con que producto se contraste, correspondería a la mitad, tercera o cuarta parte del valor comercial actual en el mercado de un Estudio de Títulos.
¿Tempo de elaboración?
Es tan heterogéneo como los valores de prestación del servicio en el mercado actual. En el mejor de los casos, tarda menos de una semana siempre y cuando se trate de bienes urbanos sin mayores complejidades, pero, en general, pueden tardar entre una, dos o tres semanas a partir del aporte completo de los documentos necesarios para su elaboración.
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